Thị trường nhà ở dân dụng là một bộ phận của thị trường bất động sản, trong một thời gian dài trước đây thị trường này hầu như không được thừa nhận, những năm gần đây nó đã từng bước phát triển mạnh ở một số thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Trong khoảng 5 - 10 năm trở lại đây, cùng với sự phát triển kinh tế đất nước là sự thay đổi mạnh mẽ diện mạo của các đô thị và sự phát triển tăng vọt về đời sống kinh tế cũng như số lượng dân cư khu vực thành thị. Điều đó đã dẫn đến nhu cầu về nhà ở dân dụng khu vực thành thị cũng ngày càng tăng. Đáp ứng nhu cầu đó, hàng loạt các khu đô thị mới được mở ra, các chung cư cao tầng được xây dựng lên đã cung cấp ra thị trường một lượng nhà ở rất lớn.
So với 3-4 năm trước thì hiện nay lượng giao dịch mua bán nhà đất đang có xu hướng giảm, thị trường bất động sản Việt nam đã trở nên u ám kéo dài suốt từ năm 2003 đến nay. Năm 2003 các giao dịch thành công giảm 28, năm 2004 tăng lên 56 và năm 2005 tăng lên 78 (1). Lượng cung trên thị trường đã phát triển rất nhanh để đáp ứng nhu cầu rất lớn về nhà ở nhưng những nhu cầu này chưa thực sự trở thành cầu về nhà ở. Vì vậy, mặc dù có rất nhiều các dự án khu đô thị mới mọc lên, nhiều nhà chung cư cao tầng xuất hiện ở các thành phố, nhưng đó là nhà ở dành chỉ cho người có thu nhập cao bởi giá của mỗi căn hộ cũng trên dưới tỷ đồng. Khảo sát cho thấy, đối với cán bộ công chức nhà nước, khả năng chi trả cho nhà từ lương tối đa đạt khoảng trên 11, tỷ lệ này rất thấp so với chi phí tiền nhà ở thực tế hiện nay; tình trạng của công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất còn khó hơn nữa, họ phải chi từ 12-15 (2) trong số thu nhập ít ỏi hàng tháng để chi trả tiền nhà thì cơ hội mua nhà càng trở nên vô vọng hơn.
Hiện nay hầu hết các hộ gia đình có thu nhập thấp muốn mua một căn hộ trung bình thì họ phải huy động được một lượng tiền tương đối lớn so với khả năng tài chính họ có hiện tại. Đối với các căn hộ đã hoàn thiện thì họ phải thanh toán ngay, đối với các căn hộ đang trong quá trình xây dựng thì họ được thanh toán nhiều lần nhưng cũng phải thanh toán hết giá trị hợp đồng ngay khi bàn giao nhà. Các công ty xây dựng kinh doanh nhà ở cũng cần thu hồi vốn nhanh để trả nợ cho ngân hàng và các nhà cung cấp vốn bởi lãi suất huy động vốn cao gây ảnh hưởng đến lợi nhuận, do vậy họ không thể tạo điều kiện cho khách hàng trả chậm trong thời gian dài. Điều này gây khó khăn cho các hộ gia đình mặc dù có nhu cầu bức thiết về nhà ở nhưng không thể chuyển hoá nhu cầu này thành cầu về nhà ở thực sự trên thị trường. Như vậy cung về nhà ở vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của xã hội trong khi nhiều người mua được nhà lại là những người không có nhu cầu thực sự về nhà ở. Bên cạnh đó thành phần tham gia cung cấp nhà ở còn nhiều hạn chế, thị trường tồn tại áp lực tăng giá đất thường xuyên, thậm chí còn tồn tại hiện tượng giá ảo của bất động sản và hiện tượng đầu cơ chưa được kiểm soát.
Thực tế nếu áp dụng cách thức thanh toán như hiện nay, giá các căn hộ chung cư hầu hết vượt khả năng thanh toán của các hộ gia đình có thu nhập thấp, các hộ gia đình trẻ. Bởi vậy, việc thiết lập hệ thống thanh toán mới là giải pháp thực sự cần thiết cho vấn đề này. Mô hình thanh toán và cung ứng vốn được xây dựng dựa trên một số giả thiết sau:
Giả thiết 1: Giá bán các căn hộ là giá gốc.
Giả thiết 2: Quy mô hộ gia đình 4-5 người
Giả thiết 3: Diện tích căn hộ trung bình từ 60-70 mét vuông;
Giả thiết 4: Trong các hộ gia đình có 2 người đang làm việc thường xuyên và có thể giành 25-30 thu nhập hàng tháng cho chi tiêu về nhà ở.
Giả thiết 5: Lãi suất cho vay mua nhà tương đối ổn định và có xu hướng giảm nhẹ;
Trên cơ sở những giả thiết đó, mô hình hệ thống thanh toán và cung ứng vốn nhằm kích cầu thị trường nhà ở dân dụng được thiết kế như sau:
- Trước hết các công ty xây dựng kinh doanh bất động sản có thể tiến hành các hoạt động xây dựng trên cơ sở các nguồn vốn của mình và các nguồn vốn có thể huy động từ các định chế tài chính hoặc thông qua thị trường tài chính.
- Trên cơ sở các hợp đồng với các công ty kinh doanh bất động sản các hộ gia đình vay vốn từ các định chế cho vay thế chấp để thanh toán cho công ty (Trả cho công ty một lần, trả cho người cho vay nhiều lần).
- Các định chế cho vay thế chấp huy động vốn từ những nguồn tiết kiệm dưới dạng tiền gửi và tiến hành chứng khoán hoá các hợp đồng vay thế chấp để huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán.
- Các hỗ trợ mang tính chính sách xã hội nhằm trợ giúp người có thu nhập thấp có thể dễ dàng hơn trong việc tiếp cận thị trường nhà ở được thực hiện trực tiếp cho các đối tượng có liên quan.
Các định chế tài chính cho vay và các hộ gia đinh có thể chọn một trong các hình thức vay thế chấp sau đây:
(1) Hình thức cho vay thông thường nhưng thời hạn dài (30 năm);
(2) Hình thức cho vay một số năm đầu trả thấp hơn bình thường, những năm tiếp theo trả tăng dần. Hình thức thanh toán này có thể áp dụng cho các hộ những năm đầu có thu nhập chưa cao, mức thanh toán định kỳ trong giai đoạn đầu do đó cũng được thiết kế một cách hợp lý tương xứng. Sau đó, mức thanh toán sẽ được điều chỉnh tăng lên theo từng giai đoạn, phù hợp với sự gia tăng thu nhập và mức độ tích luỹ của hộ gia đình;
(3) Hình thức cho vay một số năm đầu trả bình thường, những năm sau trả tăng dần; Hình thức thanh toán này có thể áp dụng cho những gia đình muốn rút ngắn thời gian được sở hữu căn hộ, phù hợp với mức tăng thu nhập dự tính nhằm rút ngắn thời gian thanh toán.
(4) Hình thức cho vay cùng chia sẻ mức tăng giá của bất động sản trong tương lai (bù lại được vay với lãi suất thấp). Hình thức thanh toán này có thể áp dụng trong các trường hợp có dự kiến về sự tăng giá bất động sản trong tương lai, các bên cùng thoả thuận chia sẻ mức tăng giá đó, nghĩa là thống nhất về dự kiến tốc độ tăng giá bất động sản sau mỗi kỳ, người mua bất động sản sẽ cung chia sẻ mức tăng giá đó, bù lại họ được hưởng một lãi suất thấp hơn;
(5) Hình thức cho vay có trả ngay một số tiền nhất định, đổi lại được giảm lãi suất. Trên thực tế, ngay cả các hộ gia đình trẻ, khi có nhu cầu mua nhà ở dân dụng, đều có một khoản tiền để có thể trả ngay một phần giá trị của bất động sản. Do vậy, hình thức thanh toán này có thể áp dụng trong những trường hợp người vay thế chấp có một khoản tiết kiệm ban đầu, họ dùng số tiền đó để trả ngay, đồng thời do số vốn vay giảm đi (nếu các thông số khác giữ nguyên), nên người vay có thể được hưởng một lãi suất thấp hơn.
Ngoài ra có thể áp dụng các mô hình linh hoạt. Tuỳ theo những trường hợp cụ thể, mô hình thanh toán có thể pha trộn, điều chỉnh các thông số, để tạo ra một phương án thanh toán thích hợp. Hơn thế ngay trong quá trình sử dụng một phương án thanh toán, khách hàng có thể điều chỉnh các thông số thanh toán cho phù hợp với khả năng, nhu cầu của mình trong khuôn khổ các quy định bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên, người cho vay và người đi vay. Tương tự như vậy, khách hàng có thể chuyển đổi từ hình thức thanh toán này sang hình thức thanh toán khác một cách linh hoạt.
Để mô hình thanh toán trên phát huy được tác dụng của nó đối với việc kích cầu thị trường nhà ở thì cũng cần phải thực hiện đồng bộ cùng với một số giải pháp sau:
- Tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật;
- Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường;
- Hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường bất động sản; nghiên cứu hoàn thiện cơ chế chính sách thế châp - giải chấp, bảo lãnh cũng như bất động sản thế chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, người dân có thể thế chấp bất động sản nhà đất để vay vốn;
- Tăng khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản nhất là đất cho sản xuất kinh doanh và bất động sản nhà ở để chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội;
- Từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, đảm bảo cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trương.
Để có thể đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường này đòi hỏi phải áp dụng một cách kiên quyết và triệt để nhiều biện pháp đồng bộ trong đó các biện pháp tài chính tín dụng đóng vai trò trọng tâm và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường này./. - Tài liệu tham khảo:
(1) Báo điện tử - Thời báo kinh tế Việt Nam (vneconomy.com.vn)- Bất động sản, ngày 21/01/2006: Phá băng bất động sản: Bình tĩnh bắt mạch mà chữa; www.vneconomy.com.vn/vie/index.php?param=article&catid=17&id=1ad696d1a3856c
(2) Thanh niên online (thanhnien.com.vn) - Nhà đất, ngày 03/01/2006: “Nhà ở cho người thu nhập thấp: vẫn là giấc mơ xa vời .
http://www.thanhnhnien.com.vn/Nhadat/2006/1/3/134463.tno