18/03/2023
Xem cỡ chữ
Đọc bài viết
In trang
Uỷ ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi)(sav.gov.vn) - Chiều ngày 17/3/2023, tiếp tục Phiên họp thứ 21 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH), UBTVQH xem xét cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ. Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định điều hành phiên họp.Dự phiên họp có Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh; Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Nguyễn Hữu Dũng; Thứ trưởng Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội Lê Văn Thanh; Phó Chủ tịch Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Ngọ Duy Hiểu, cùng đại diện một số cơ quan hữu quan. Đại diện Lãnh đạo Kiểm toán nhà nước tham dự phiên họp.
Pháp luật nhà ở có nhiều bất cập, hạn chế, tồn tại cần được xem xét để xây dựng Luật thay thế Luật Nhà ở năm 2014
Tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày tờ trình về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, sau gần 08 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật nhà ở đã xuất hiện những bất cập, hạn chế, tồn tại và cần được xem xét để xây dựng Luật thay thế Luật Nhà ở năm 2014… Mục đích của việc xây dựng Luật là nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường; sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 để phù hợp tình hình thực tế hiện nay, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với các luật khác có liên quan.
Việc xây dựng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) trên nguyên tắc bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các đường lối, chủ trương của Đảng có liên quan để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội; đảm bảo kế thừa, ổn định của hệ thống pháp luật; sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế trong chính sách, pháp luật đã được chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Nhà ở năm 2014.
Đồng thời, đảm bảo giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến nhà ở như đất đai, đầu tư, xây dựng, tài chính, tín dụng...; tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đồng thời thiết lập công cụ kiểm soát quyền lực của cơ quan và người có thẩm quyền trong quản lý và phát triển nhà ở; tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong việc chăm lo nhà ở cho người dân, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp; Luật hóa các quy định liên quan đến phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở đã chứng minh tính hiệu quả trong thực tiễn; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính…
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, so với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cơ bản vẫn giữ nguyên phạm vi điều chỉnh, quy định sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Riêng các giao dịch liên quan đến nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chuyển sang điều chỉnh theo Luật Kinh doanh bất động sản để tránh trùng lắp.
So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật (sửa đổi) đã tăng hơn 13 Điều; trong đó bãi bỏ 7 Điều trong Luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172), giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều.
Đánh giá nguồn lực thực hiện dự án Luật, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) được ban hành, các cơ quan quản lý nhà ở vẫn tiếp tục thực hiện các quy định về phát triển và quản lý nhà ở đã được quy định trong Luật Nhà ở hiện hành mà không làm phát sinh về nhân lực, tài chính để triển khai thực hiện.
Báo cáo thẩm tra sơ bộ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết, Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành việc sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở theo Tờ trình của Chính phủ. Về cơ bản, các tài liệu trong Hồ sơ dự án Luật đã bảo đảm theo yêu cầu của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
Bên cạnh đó, cần hoàn thiện Báo cáo rà soát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Báo cáo kinh nghiệm pháp luật quốc tế về nhà ở gắn với các chính sách mới trong dự thảo Luật...
Liên quan đến đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo Luật quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài có các quyền của chủ sở hữu nhà ở cơ bản như công dân Việt Nam, trừ một số điều kiện về số lượng nhà, căn hộ, khu vực được phép sở hữu và thời hạn sở hữu.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai hiện hành, Điều 5 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất không bao gồm cá nhân là người nước ngoài. Do đó đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo giải trình làm rõ nội dung này.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng báo cáo thẩm tra tại phiên họp
Về thời hạn sở hữu nhà chung cư, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho biết, Chính phủ đề xuất bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn bởi chính sách này chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ. Bên cạnh đó, kinh nghiệm pháp luật quốc tế về thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng cho thấy không có nước nào áp dụng như đề xuất trong dự thảo Luật.
Liên quan đến chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh: Quy định về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh cơ bản kế thừa từ Luật hiện hành. Đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với các quy định này nhưng đề nghị chỉnh lý chặt chẽ, phù hợp hơn.
Về sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, so với Luật Nhà ở hiện hành được sửa đổi, bổ sung năm 2022 chỉ cho phép sử dụng đất ở và đất hỗn hợp có đất ở làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, điểm c khoản 1 Điều 40 của dự thảo Luật bổ sung 04 trường hợp đất khác (không có đất ở) được làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Về bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với quy định của dự thảo Luật, tuy nhiên đề nghị quy định tỷ lệ phần trăm tối thiểu của tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành cho việc phát triển nhà ở xã hội, tránh việc các địa phương không bố trí thỏa đáng tiền sử dụng đất thu được cho nội dung này, ảnh hưởng đến việc thực hiện mục tiêu chính sách.
Về đối tượng được hưởng chính sách về nhà lưu trú cho công nhân, Thường trực Ủy ban Pháp luật nhận thấy, việc quy định đối tượng “chuyên gia” (bao gồm cả chuyên gia nước ngoài) và đối tượng là “người lao động” đang làm việc tại các doanh nghiệp trong khu công nghiệp thuộc đối tượng được hưởng chính sách về nhà lưu trú cho công nhân là chưa phù hợp.
Bên cạnh đó, Thường trực Ủy ban Pháp luật nhận thấy, dự thảo Luật còn có một số quy định xung đột, chưa thống nhất với các luật hiện hành và các dự thảo Luật đã và chuẩn bị trình Quốc hội, cụ thể là dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)...
Đa số ý kiến không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn
Phát biểu điều hành phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định nêu rõ, Luật Nhà ở (sửa đổi) là dự án Luật quan trọng, tác động đến chính sách kinh tế vĩ mô của Nhà nước, tầm ảnh hưởng lớn đến đông đảo người dân. Hiện hồ sơ dự án Luật đã đủ điều kiện trình UBTVQH xem xét. Ngoài những vấn đề chung, báo cáo thẩm tra sơ bộ đề cập đến 6 nhóm vấn đề lớn, 5 nội dung liên quan đến tính thống nhất của dự thảo Luật và nhiều vấn đề khác.
Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị các đại biểu cho ý kiến đến các nội dung như: Hồ sơ dự án Luật đủ điều kiện trình Quốc hội hay chưa, phạm vi điều chỉnh của Luật; tính thống nhất của dự án Luật với chủ trương, đường lối của Đảng, các pháp luật có liên quan, các điều ước quốc tế; tính rõ ràng, cụ thể của văn bản pháp luật; đặc biệt là các vấn đề như thời hạn sở hữu nhà chung cư; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; chính sách phát triển nhà ở xã hội…
Góp ý dự thảo Luật, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đồng tình với quy định tại khoản 3, Điều 81 và khoản 3, Điều 89 của dự thảo Luật liên quan đến quy định về Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân. Quy định này rất cần thiết, rất mong UBTVQH ủng hộ và có giải trình đầy đủ để đảm bảo tính pháp lý về quy định này, góp phần rất quan trọng vào việc tháo gỡ nút thắt, điểm nghẽn, vướng mắc trong mấy năm vừa qua về giải quyết nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân.
Liên quan đến chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường cho biết, thời gian qua báo chí, dư luận cũng như các cơ quan rất quan tâm, chủ yếu diễn ra ở Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh và các thành phố lớn nên đề nghị Cơ quan soạn thảo đánh giá kỹ tác động về chính sách này.
Dự thảo Luật quy định việc sở hữu nhà được thực hiện thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê, mua, nhận, tặng, cho, thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở khi hết thời hiệu do chiếm hữu theo theo quyết định cơ quan có thẩm quyền hoặc có hình thức khác. Như vậy, khi mua một căn hộ trong tòa nhà chung cư, hộ cá nhân, hộ gia đình có sở hữu riêng phần bên trong căn hộ theo pháp luật dân sự. Đây là quyền sở hữu tư nhân, quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, chủ thể được Hiến pháp và pháp luật bảo hộ.
Như vậy, chỉ trong trường hợp cần thiết như Khoản 3, Điều 32 Hiến pháp năm 2013 Nhà nước mới có quyền trưng mua, trưng dụng, bồi thường theo giá thị trường. Khi đó sẽ áp dụng quy định của Luật trưng mua, trưng dụng tài sản. Việc quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà như trong dự thảo luật chưa đảm bảo chặt chẽ về pháp lý, đồng thời gây mâu thuẫn ngay trong quy định tại dự thảo luật.
Về nguyên tắc bán, cho thuê, mua nhà ở xã hội tại Điều 85, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường nêu: Theo khoản 3 quy định thời hạn hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu tối thiểu là 5 năm, đề nghị cân nhắc thời hạn này vì đối tượng được thuê nhà ở xã hội tại Điều 73 của dự thảo Luật cơ bản đối tượng nghèo, cận nghèo, thu nhập thấp, có hoàn cảnh khó khăn. Việc quy định thời hạn tối thiểu 5 năm sẽ làm ảnh hưởng đến cơ hội thay đổi nơi, quyền tự do cư trú của những đối tượng này.
Đề nghị quy định theo hướng, đối với những đối tượng thuộc Điều 73 dự thảo Luật không còn nhu cầu thuê nhà ở xã hội, có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở xã hội với chủ đầu tư và có thể chịu hình phạt hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự, tạo điều kiện để cá nhân, tổ chức khác cũng thuộc đối tượng này được thuê nhà ở xã hội.
Thảo luận tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Ủy ban Kinh tế đã có báo cáo tham gia thẩm tra cùng Ủy ban Pháp luật về dự thảo Luật. Nhiều ý kiến tham gia của Ủy ban Kinh tế đã được Ủy ban Pháp luật tổng hợp trong báo cáo thẩm tra trình UBTVQH xem xét.
Quan tâm tới sự thống nhất của hệ thống pháp luật nói chung, đặc biệt là ba Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 và dự kiến đủ điều kiện sẽ thông qua tại Kỳ họp thứ 6 năm 2023 là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở (sửa đổi), qua nghiên cứu, vẫn còn khá nhiều điều, điểm còn giao thoa, chồng chéo, mâu thuẫn, chưa thống nhất. Do đó đề nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng cùng các cơ quan của Quốc hội sớm thống nhất, xử lý vấn đề này.
Đối với vấn đề chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết vấn đề này liên quan đến Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. Hiện nay, trong chính sách của dự thảo Luật đang chuyển hướng từ việc theo hình thức sử dụng đất sang chọn chủ đầu tư để thực hiện nhà ở thương mại.
Tuy nhiên, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế chỉ ra rằng, Điều 40 dự thảo Luật vẫn còn giao đất khác, không phải đất ở cho chủ đầu tư để thực hiện nhà ở thương mại. Tại Kỳ họp bất thường lần thứ nhất, Quốc hội đã thống nhất đất khác không phải đất ở thì không thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Bên cạnh đó, báo cáo đánh giá tác động cũng chưa kỹ nên cơ quan soạn thảo cần đánh giá tác động thêm về yêu cầu tại Báo cáo 104 của UBTVQH để làm rõ vấn đề này. Đây là vấn đề rất quan trọng nhưng trong các nhóm chính sách vẫn chưa làm rõ.
Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cũng bày tỏ ủng hộ chính sách này về việc sở hữu nhà chung cư và vấn đề phá dỡ các nhà chung cư; khoản 2 Điều 64 dự thảo Luật đã xác định rõ các trường hợp Nhà nước sẽ tiến hành đầu tư cải tạo nhà chung cư không phụ thuộc vào sự đồng thuận của chủ sở hữu nhà chung cư. Tuy nhiên, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế cho rằng cần rà soát và làm rõ hơn chính sách này để báo cáo Quốc hội xem xét, cho ý kiến.
Góp ý tại Điều 19 của dự thảo Luật, Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách của Quốc hội Nguyễn Phú Cường cho rằng, đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân người nước ngoài, dự thảo Luật đã mở rộng đối tượng rất lớn, cá nhân người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được phép sở hữu nhà ở và cho thuê. Do đó, Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách đề nghị nếu mở ra nhiều như vậy thì cần quan tâm thêm đến tình hình an ninh.
Trong khi đó tại Điều 21, số lượng nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu đối với chung cư là không quá 30% căn hộ trong chung cư, còn đối với đất là mua không quá 250 căn nhà. Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách cho rằng, quy định như vậy tương đối nhiều, đề nghị cơ quan soạn thảo cần quan tâm thêm vấn đề sở hữu nhà chung cư.
Về Điều 25 xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách cho rằng, quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng mà phải phá dỡ theo quy định, kiến nghị Ban soạn thảo xem xét, nghiên cứu lại Điều này, đồng thời lo ngại người dân sẽ phản ứng về quy định này.
Liên quan đến Điều 41, Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách cho rằng, thủ tục bàn giao nhà ở quá rườm rà, đề nghị cần có nghiệm thu toàn bộ công trình đủ tiêu chuẩn kỹ thuật thì chủ đầu tư có thể bán cho người mua, không cần những thủ tục rườm rà.
Bên cạnh đó, cần rà soát lại tính tương đồng của các luật như Luật Đất đai. Riêng phần bồi thường hỗ trợ tái định cư và xác định giá đất, đề nghị nên theo quy định của Luật Đất đai để khi Luật ban hành thì không bị mâu thuẫn.
Về Điều 66 cơ chế ưu đãi được thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách đề nghị nên xem xét lại sao cho phù hợp với Luật Đất đai.
Liên quan đến Điều 84 xác định giá bán, giá thuê mua, thuê nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư, Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách nhất trí với điều khoản này như dự thảo Luật. Tuy nhiên cần đồng bộ với Luật Giá (sửa đổi), Bộ Tài chính đã đề nghị quy định nhà ở xã hội do tư nhân đầu tư thì không xác định giá. Uỷ ban Tài chính, Ngân sách sẽ tiếp thu ý kiến này và làm việc với cơ quan soạn thảo để đưa quy định này vào dự thảo Luật. “Vì nhà ở xã hội phải xác định giá bán cho người dân, nếu Nhà nước không can thiệp vào thì giá đó không còn nhà ở xã hội nữa mà là nhà ở thương mại quá cao và người dân không đủ khả năng mua được” - Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách Nguyễn Phú Cường nêu.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ thảo luận tại phiên họp
Góp ý về dự án Luật nhà ở (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nêu rõ quyền sở hữu nhà chung cư là vấn đề hệ trọng, nhạy cảm, có ý kiến rất khác nhau. “Chính phủ, Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án, sau đó gút lại một phương án trình. Cơ quan thẩm tra cũng có hai loại ý kiến về vấn đề này. Quy định quyền sở hữu chung cư có thời hạn như phương án Chính phủ trình, mục đích hướng tới việc bảo vệ sức khỏe, tính mạng người dân. Song cần cân nhắc kỹ lưỡng, thận trọng trên cơ sở chính trị vững chắc, căn cứ Hiến pháp, quy định pháp luật liên quan như Bộ luật dân sự xác lập quyền sở hữu, trên cơ sở đánh giá thực tiễn hiện nay” - Chủ tịch Quốc hội nói.
Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh cần xem vướng mắc trong cải tạo xây dựng lại nhà chung cư có phải do quy định về sở hữu hay không? Từ đó "phải bắt đúng bệnh để có đối sách phù hợp", các cơ quan lắng nghe, có trách nhiệm nghiên cứu, xem xét. Đa số ý kiến thường trực Ủy ban Pháp luật - cơ quan chủ trì thẩm tra, các ý kiến phản biện chính sách đều rất lăn tăn và không tán thành quy định này. Vì vậy nên chia ra các trường hợp, điều kiện khác nhau với chung cư, khu chung cư bắt buộc phải phá dỡ, cải tạo; điều kiện chung cư bắt buộc phải phá dỡ do bất khả kháng vì thiên tai, hỏa hoạn hoặc do nguy hiểm; trường hợp chung cư nguy hiểm có thể khi chưa hết thời hạn sử dụng nhưng xuống cấp, cần tháo dỡ; cần phân biệt tháo dỡ, cải tạo hay tiêu hủy tòa chung cư độc lập, cụ thể nào đó nằm trong khu dân cư hoặc cải tạo cả khu chung cư như Hà Nội, một số địa phương đang làm.
Ngoài ra từ nhiều phân tích khác theo giác độ quản lý Nhà nước và quyền lợi của người dân cho rằng thời hạn sử dụng nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu và tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân, tâm tư tình cảm, nguyện vọng của người dân và tác động đến cả thị trường bất động sản nói chung. Vì vậy phải được đánh giá tác động một cách rất là kỹ lưỡng, thận trọng, toàn diện hơn nữa. Nhóm ý kiến này đề nghị cân nhắc là không quy định việc chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ mà giữ như quy định hiện hành.
Đồng thời, Luật này cần tập trung vào việc quy định về chặt chẽ và cụ thể hơn nữa về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Việc tiêu hủy, phá dỡ, cải tạo nhà chung cư trên cơ sở đánh giá những vướng mắc trong thực tế, Luật hóa những nội dung trong Nghị định.
Chủ tịch Quốc hội cho biết, trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có yếu tố là kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư. Đây là yếu tố rất quan trọng để có những quyết định hành chính. Dự thảo Luật hàm ý giao cho chính quyền địa phương. Chủ tịch Quốc hội đề nghị quy định thêm về việc được sử dụng các tổ chức tư vấn độc lập.
Cơ bản tán thành phương án của Chính phủ về nhà ở xã hội, Chủ tịch Quốc hội lưu ý nguyên tắc chỉ thay đổi phương thức thực hiện. Trước đây thay cho việc là mỗi dự án là dành ra 20% quỹ đất để làm ở nhà xã hội thì bây giờ có thể quy hoạch để làm những dự án, những khu nhà ở xã hội riêng biệt, đồng bộ đầy đủ, khang trang, tức là quy ra bằng tiền.
Về trách nhiệm của xây dựng nhà ở xã hội chính sách chung là của Nhà nước và xây dựng nhà ở xã hội là trách nhiệm của các địa phương, Chủ tịch Quốc hội cho rằng có thể quy định Tổng Liên đoàn lao động có quỹ đất riêng và phù hợp với quy hoạch thì anh được quyền làm nhà ở xã hội cho công nhân; được quyền tham gia vào việc làm nhà ở xã hội cho công nhân với tư cách là một chủ đầu tư. Chủ tịch Quốc hội lưu ý việc này phải phù hợp với pháp luật về công đoàn, đấu thầu và các pháp luật khác có liên quan.
Về sở hữu nhà chung cư của người nước ngoài, Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu đánh giá kĩ tác động và sự phù hợp của Luật này với các quy định pháp luật có liên quan và Nghị quyết 18-NQ/TW; nhấn mạnh các cơ quan cần tiếp tục nghiên cứu, đầu tư thêm, cố gắng thật sự khách quan, lắng nghe lẫn nhau vì mục tiêu chung, không gây ra những xáo trộn không cần thiết.
Phát biểu tại phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Nguyễn Hữu Dũng bày tỏ đồng tình cao khi Luật sửa đổi lần này kế thừa nhiều quy định của Luật cũ; đồng thời, bổ sung nhiều quy định về quyền con người về nhà ở, quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Hiến pháp 2013.
Theo Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tại khoản 2, Điều 9 Dự thảo Luật quy định, nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo giá thị trường.
Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng quy định này cần cân nhắc kỹ để đảm bảo phù hợp với Hiến pháp năm 2013. .
Đối với quy định về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng cần nghiên cứu, rà soát kỹ lưỡng, để đảm bảo phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ với quy định của Bộ luật dân sự, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân đối với tài sản, vì nhà chung cư là tài sản có giá trị và ý nghĩa lớn đối với người sở hữu.
Nhấn mạnh việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư nếu không xử lý tốt sẽ gây bất an trong tâm lý xã hội, ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư, Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng cần làm rõ, khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết, thì quyền sở hữu chung cư vẫn được Nhà nước bảo hộ và có các phương thức bảo vệ thiết thực theo hướng thỏa thuận hài hòa lợi ích các bên liên quan.
Ngoài ra, dự thảo Luật cần quy định rõ vai trò, trách nhiệm, quyền, nghĩa vụ của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam trong các vấn đề liên quan đến nhà ở, đảm bảo đời sống dân sinh và đảm bảo thực hiện luật Nhà ở khi được Quốc hội thông qua.
Phát biểu giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị thay mặt Chính phủ, Ban soạn thảo cảm ơn ý kiến thẩm tra của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cũng như các ý kiến của các Ủy viên UBTVQH, đặc biệt là ý kiến chỉ đạo, gợi ý, định hướng của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ liên quan đến dự án Luật Nhà ở (sửa đổi)…
Làm rõ thêm một số nội dung tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) là một dự án Luật quan trọng, nhạy cảm, được nhân dân và dư luận xã hội quan tâm rất lớn. Nhận thức rõ điều này, Ban soạn thảo đã luôn thận trọng, cầu thị lắng nghe trong quá trình xây dựng các quy định của dự án Luật. Mặc dù cố gắng nhưng trong quá trình soạn thảo với kết quả trình UBTVQH hôm nay vẫn còn nhiều vấn đề cần phải tiếp tục rà soát, tiếp thu để hoàn chỉnh dự án Luật này.
Về nội dung liên quan đến thời hạn sở hữu nhà chung cư mà nhiều đại biểu và dư luận quan tâm, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, quyền sở hữu nhà chung cư chỉ chấm dứt khi chung cư bị phá dỡ. Chung cư là công trình đặc thù, có nhiều người sử dụng, khi xuống cấp, hư hỏng sẽ có nguy cơ ảnh hưởng lớn đến an toàn tài sản, tính mạng của cư dân. Từ thực tế như vậy, trên cơ sở kinh nghiệm của các nước trong khu vực và quốc tế, Bộ Xây dựng mới đưa ra đề xuất quy định như trong dự thảo Luật. Qua ý kiến của Ủy ban thẩm và qua các ý kiến của UBTVQH tại phiên họp, đặc biệt là ý kiến của Chủ tịch Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Bộ Xây dựng sẽ nghiêm túc rà soát, nghiên cứu kỹ lưỡng, quy định rõ hơn để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của của người dân, đồng thời cũng đảm bảo được mục tiêu cải tạo chung cư cũ, đảm bảo an toàn sức khỏe, tính mạng của nhân dân trong thời gian tới.
Phát biểu kết luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định nêu rõ, UBTVQH thống nhất với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở; hồ sơ, thủ tục, quy trình chuẩn bị dự án Luật đúng quy định, đủ điều kiện trình UBTVQH xem xét, qua đó Chính phủ tiếp thu, trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5.
Để tiếp tục hoàn chỉnh hồ sơ, UBTVQH đề nghị Chính phủ tiếp thu ý kiến tại phiên họp, ý kiến các cơ quan tổ chức, nhân dân, trong đó lưu ý không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, tuy nhiên cần có quy định cụ thể về việc Nhà nước có quyền quyết định, có trách nhiệm trong việc tổ chức di dời, sửa chữa, cải tạo với các nhà chung cư không còn an toàn để đảm bảo sức khỏe, an toàn của người dân. Nếu Chính phủ có phương án khác thì cần trình hai phương án, nêu rõ ưu điểm, nhược điểm, trình bày một cách toàn diện, lập luận rõ ràng làm cơ sở để các đại biểu Quốc hội xem xét, cho ý kiến, quyết định.
Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị cơ quan soạn thảo, thẩm tra phối hợp chặt chẽ với các cơ quan liên quan để đảm bảo quy định của dự án Luật phù hợp với các văn bản pháp luật liên quan, chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước và cả các luật đang được sửa cùng thời điểm, đặc biệt là Luật Đất đai (sửa đổi).
Phó Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, các nội dung lớn của dự án Luật cần đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với Nghị quyết 18 của Trung ương về đất đai, Nghị quyết số 06 của Bộ Chính trị về quản lý phát triển đô thị, đặc biệt là trong các vấn đề như quyền sử dụng đất của cá nhân người nước ngoài, chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang, hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân…
Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị các cơ quan phối hợp chặt chẽ, tiếp tục rà soát, nghiên cứu, lấy ý kiến các tổ chức, đơn vị, người dân chịu tác động để đảm bảo quy định trong luật rõ ràng, chi tiết, phù hợp với thực tiễn; cơ quan soạn thảo sớm hoàn thiện, trình lại hồ sơ để tiến hành thẩm tra đúng theo quy định./.
Khánh Vy
(sav.gov.vn) - Chiều ngày 17/3/2023, tiếp tục Phiên họp thứ 21 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH), UBTVQH xem xét cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ. Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định điều hành phiên họp.
Quang cảnh phiên họp
Dự phiên họp có Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh; Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Nguyễn Hữu Dũng; Thứ trưởng Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội Lê Văn Thanh; Phó Chủ tịch Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Ngọ Duy Hiểu, cùng đại diện một số cơ quan hữu quan. Đại diện Lãnh đạo Kiểm toán nhà nước tham dự phiên họp.
Pháp luật nhà ở có nhiều bất cập, hạn chế, tồn tại cần được xem xét để xây dựng Luật thay thế Luật Nhà ở năm 2014
Tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày tờ trình về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, sau gần 08 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật nhà ở đã xuất hiện những bất cập, hạn chế, tồn tại và cần được xem xét để xây dựng Luật thay thế Luật Nhà ở năm 2014… Mục đích của việc xây dựng Luật là nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường; sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 để phù hợp tình hình thực tế hiện nay, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với các luật khác có liên quan.
Việc xây dựng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) trên nguyên tắc bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các đường lối, chủ trương của Đảng có liên quan để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội; đảm bảo kế thừa, ổn định của hệ thống pháp luật; sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế trong chính sách, pháp luật đã được chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Nhà ở năm 2014.
Đồng thời, đảm bảo giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến nhà ở như đất đai, đầu tư, xây dựng, tài chính, tín dụng...; tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đồng thời thiết lập công cụ kiểm soát quyền lực của cơ quan và người có thẩm quyền trong quản lý và phát triển nhà ở; tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong việc chăm lo nhà ở cho người dân, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp; Luật hóa các quy định liên quan đến phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở đã chứng minh tính hiệu quả trong thực tiễn; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính…
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, so với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cơ bản vẫn giữ nguyên phạm vi điều chỉnh, quy định sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Riêng các giao dịch liên quan đến nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chuyển sang điều chỉnh theo Luật Kinh doanh bất động sản để tránh trùng lắp.
So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật (sửa đổi) đã tăng hơn 13 Điều; trong đó bãi bỏ 7 Điều trong Luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172), giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều.
Đánh giá nguồn lực thực hiện dự án Luật, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) được ban hành, các cơ quan quản lý nhà ở vẫn tiếp tục thực hiện các quy định về phát triển và quản lý nhà ở đã được quy định trong Luật Nhà ở hiện hành mà không làm phát sinh về nhân lực, tài chính để triển khai thực hiện.
Báo cáo thẩm tra sơ bộ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết, Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành việc sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở theo Tờ trình của Chính phủ. Về cơ bản, các tài liệu trong Hồ sơ dự án Luật đã bảo đảm theo yêu cầu của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
Bên cạnh đó, cần hoàn thiện Báo cáo rà soát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Báo cáo kinh nghiệm pháp luật quốc tế về nhà ở gắn với các chính sách mới trong dự thảo Luật...
Liên quan đến đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo Luật quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài có các quyền của chủ sở hữu nhà ở cơ bản như công dân Việt Nam, trừ một số điều kiện về số lượng nhà, căn hộ, khu vực được phép sở hữu và thời hạn sở hữu.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai hiện hành, Điều 5 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất không bao gồm cá nhân là người nước ngoài. Do đó đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo giải trình làm rõ nội dung này.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng báo cáo thẩm tra tại phiên họp
Về thời hạn sở hữu nhà chung cư, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho biết, Chính phủ đề xuất bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn bởi chính sách này chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ. Bên cạnh đó, kinh nghiệm pháp luật quốc tế về thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng cho thấy không có nước nào áp dụng như đề xuất trong dự thảo Luật.
Liên quan đến chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh: Quy định về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh cơ bản kế thừa từ Luật hiện hành. Đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với các quy định này nhưng đề nghị chỉnh lý chặt chẽ, phù hợp hơn.
Về sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, so với Luật Nhà ở hiện hành được sửa đổi, bổ sung năm 2022 chỉ cho phép sử dụng đất ở và đất hỗn hợp có đất ở làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, điểm c khoản 1 Điều 40 của dự thảo Luật bổ sung 04 trường hợp đất khác (không có đất ở) được làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Về bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với quy định của dự thảo Luật, tuy nhiên đề nghị quy định tỷ lệ phần trăm tối thiểu của tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành cho việc phát triển nhà ở xã hội, tránh việc các địa phương không bố trí thỏa đáng tiền sử dụng đất thu được cho nội dung này, ảnh hưởng đến việc thực hiện mục tiêu chính sách.
Về đối tượng được hưởng chính sách về nhà lưu trú cho công nhân, Thường trực Ủy ban Pháp luật nhận thấy, việc quy định đối tượng “chuyên gia” (bao gồm cả chuyên gia nước ngoài) và đối tượng là “người lao động” đang làm việc tại các doanh nghiệp trong khu công nghiệp thuộc đối tượng được hưởng chính sách về nhà lưu trú cho công nhân là chưa phù hợp.
Bên cạnh đó, Thường trực Ủy ban Pháp luật nhận thấy, dự thảo Luật còn có một số quy định xung đột, chưa thống nhất với các luật hiện hành và các dự thảo Luật đã và chuẩn bị trình Quốc hội, cụ thể là dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)...
Đa số ý kiến không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn
Phát biểu điều hành phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định nêu rõ, Luật Nhà ở (sửa đổi) là dự án Luật quan trọng, tác động đến chính sách kinh tế vĩ mô của Nhà nước, tầm ảnh hưởng lớn đến đông đảo người dân. Hiện hồ sơ dự án Luật đã đủ điều kiện trình UBTVQH xem xét. Ngoài những vấn đề chung, báo cáo thẩm tra sơ bộ đề cập đến 6 nhóm vấn đề lớn, 5 nội dung liên quan đến tính thống nhất của dự thảo Luật và nhiều vấn đề khác.
Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị các đại biểu cho ý kiến đến các nội dung như: Hồ sơ dự án Luật đủ điều kiện trình Quốc hội hay chưa, phạm vi điều chỉnh của Luật; tính thống nhất của dự án Luật với chủ trương, đường lối của Đảng, các pháp luật có liên quan, các điều ước quốc tế; tính rõ ràng, cụ thể của văn bản pháp luật; đặc biệt là các vấn đề như thời hạn sở hữu nhà chung cư; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; chính sách phát triển nhà ở xã hội…
Góp ý dự thảo Luật, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đồng tình với quy định tại khoản 3, Điều 81 và khoản 3, Điều 89 của dự thảo Luật liên quan đến quy định về Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân. Quy định này rất cần thiết, rất mong UBTVQH ủng hộ và có giải trình đầy đủ để đảm bảo tính pháp lý về quy định này, góp phần rất quan trọng vào việc tháo gỡ nút thắt, điểm nghẽn, vướng mắc trong mấy năm vừa qua về giải quyết nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân.
Liên quan đến chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường cho biết, thời gian qua báo chí, dư luận cũng như các cơ quan rất quan tâm, chủ yếu diễn ra ở Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh và các thành phố lớn nên đề nghị Cơ quan soạn thảo đánh giá kỹ tác động về chính sách này.
Dự thảo Luật quy định việc sở hữu nhà được thực hiện thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê, mua, nhận, tặng, cho, thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở khi hết thời hiệu do chiếm hữu theo theo quyết định cơ quan có thẩm quyền hoặc có hình thức khác. Như vậy, khi mua một căn hộ trong tòa nhà chung cư, hộ cá nhân, hộ gia đình có sở hữu riêng phần bên trong căn hộ theo pháp luật dân sự. Đây là quyền sở hữu tư nhân, quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, chủ thể được Hiến pháp và pháp luật bảo hộ.
Như vậy, chỉ trong trường hợp cần thiết như Khoản 3, Điều 32 Hiến pháp năm 2013 Nhà nước mới có quyền trưng mua, trưng dụng, bồi thường theo giá thị trường. Khi đó sẽ áp dụng quy định của Luật trưng mua, trưng dụng tài sản. Việc quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà như trong dự thảo luật chưa đảm bảo chặt chẽ về pháp lý, đồng thời gây mâu thuẫn ngay trong quy định tại dự thảo luật.
Về nguyên tắc bán, cho thuê, mua nhà ở xã hội tại Điều 85, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường nêu: Theo khoản 3 quy định thời hạn hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu tối thiểu là 5 năm, đề nghị cân nhắc thời hạn này vì đối tượng được thuê nhà ở xã hội tại Điều 73 của dự thảo Luật cơ bản đối tượng nghèo, cận nghèo, thu nhập thấp, có hoàn cảnh khó khăn. Việc quy định thời hạn tối thiểu 5 năm sẽ làm ảnh hưởng đến cơ hội thay đổi nơi, quyền tự do cư trú của những đối tượng này.
Đề nghị quy định theo hướng, đối với những đối tượng thuộc Điều 73 dự thảo Luật không còn nhu cầu thuê nhà ở xã hội, có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở xã hội với chủ đầu tư và có thể chịu hình phạt hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự, tạo điều kiện để cá nhân, tổ chức khác cũng thuộc đối tượng này được thuê nhà ở xã hội.
Thảo luận tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Ủy ban Kinh tế đã có báo cáo tham gia thẩm tra cùng Ủy ban Pháp luật về dự thảo Luật. Nhiều ý kiến tham gia của Ủy ban Kinh tế đã được Ủy ban Pháp luật tổng hợp trong báo cáo thẩm tra trình UBTVQH xem xét.
Quan tâm tới sự thống nhất của hệ thống pháp luật nói chung, đặc biệt là ba Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 và dự kiến đủ điều kiện sẽ thông qua tại Kỳ họp thứ 6 năm 2023 là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở (sửa đổi), qua nghiên cứu, vẫn còn khá nhiều điều, điểm còn giao thoa, chồng chéo, mâu thuẫn, chưa thống nhất. Do đó đề nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng cùng các cơ quan của Quốc hội sớm thống nhất, xử lý vấn đề này.
Đối với vấn đề chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết vấn đề này liên quan đến Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. Hiện nay, trong chính sách của dự thảo Luật đang chuyển hướng từ việc theo hình thức sử dụng đất sang chọn chủ đầu tư để thực hiện nhà ở thương mại.
Tuy nhiên, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế chỉ ra rằng, Điều 40 dự thảo Luật vẫn còn giao đất khác, không phải đất ở cho chủ đầu tư để thực hiện nhà ở thương mại. Tại Kỳ họp bất thường lần thứ nhất, Quốc hội đã thống nhất đất khác không phải đất ở thì không thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Bên cạnh đó, báo cáo đánh giá tác động cũng chưa kỹ nên cơ quan soạn thảo cần đánh giá tác động thêm về yêu cầu tại Báo cáo 104 của UBTVQH để làm rõ vấn đề này. Đây là vấn đề rất quan trọng nhưng trong các nhóm chính sách vẫn chưa làm rõ.
Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cũng bày tỏ ủng hộ chính sách này về việc sở hữu nhà chung cư và vấn đề phá dỡ các nhà chung cư; khoản 2 Điều 64 dự thảo Luật đã xác định rõ các trường hợp Nhà nước sẽ tiến hành đầu tư cải tạo nhà chung cư không phụ thuộc vào sự đồng thuận của chủ sở hữu nhà chung cư. Tuy nhiên, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế cho rằng cần rà soát và làm rõ hơn chính sách này để báo cáo Quốc hội xem xét, cho ý kiến.
Góp ý tại Điều 19 của dự thảo Luật, Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách của Quốc hội Nguyễn Phú Cường cho rằng, đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân người nước ngoài, dự thảo Luật đã mở rộng đối tượng rất lớn, cá nhân người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được phép sở hữu nhà ở và cho thuê. Do đó, Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách đề nghị nếu mở ra nhiều như vậy thì cần quan tâm thêm đến tình hình an ninh.
Trong khi đó tại Điều 21, số lượng nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu đối với chung cư là không quá 30% căn hộ trong chung cư, còn đối với đất là mua không quá 250 căn nhà. Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách cho rằng, quy định như vậy tương đối nhiều, đề nghị cơ quan soạn thảo cần quan tâm thêm vấn đề sở hữu nhà chung cư.
Về Điều 25 xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách cho rằng, quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng mà phải phá dỡ theo quy định, kiến nghị Ban soạn thảo xem xét, nghiên cứu lại Điều này, đồng thời lo ngại người dân sẽ phản ứng về quy định này.
Liên quan đến Điều 41, Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách cho rằng, thủ tục bàn giao nhà ở quá rườm rà, đề nghị cần có nghiệm thu toàn bộ công trình đủ tiêu chuẩn kỹ thuật thì chủ đầu tư có thể bán cho người mua, không cần những thủ tục rườm rà.
Bên cạnh đó, cần rà soát lại tính tương đồng của các luật như Luật Đất đai. Riêng phần bồi thường hỗ trợ tái định cư và xác định giá đất, đề nghị nên theo quy định của Luật Đất đai để khi Luật ban hành thì không bị mâu thuẫn.
Về Điều 66 cơ chế ưu đãi được thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách đề nghị nên xem xét lại sao cho phù hợp với Luật Đất đai.
Liên quan đến Điều 84 xác định giá bán, giá thuê mua, thuê nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư, Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách nhất trí với điều khoản này như dự thảo Luật. Tuy nhiên cần đồng bộ với Luật Giá (sửa đổi), Bộ Tài chính đã đề nghị quy định nhà ở xã hội do tư nhân đầu tư thì không xác định giá. Uỷ ban Tài chính, Ngân sách sẽ tiếp thu ý kiến này và làm việc với cơ quan soạn thảo để đưa quy định này vào dự thảo Luật. “Vì nhà ở xã hội phải xác định giá bán cho người dân, nếu Nhà nước không can thiệp vào thì giá đó không còn nhà ở xã hội nữa mà là nhà ở thương mại quá cao và người dân không đủ khả năng mua được” - Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách Nguyễn Phú Cường nêu.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ thảo luận tại phiên họp
Góp ý về dự án Luật nhà ở (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nêu rõ quyền sở hữu nhà chung cư là vấn đề hệ trọng, nhạy cảm, có ý kiến rất khác nhau. “Chính phủ, Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án, sau đó gút lại một phương án trình. Cơ quan thẩm tra cũng có hai loại ý kiến về vấn đề này. Quy định quyền sở hữu chung cư có thời hạn như phương án Chính phủ trình, mục đích hướng tới việc bảo vệ sức khỏe, tính mạng người dân. Song cần cân nhắc kỹ lưỡng, thận trọng trên cơ sở chính trị vững chắc, căn cứ Hiến pháp, quy định pháp luật liên quan như Bộ luật dân sự xác lập quyền sở hữu, trên cơ sở đánh giá thực tiễn hiện nay” - Chủ tịch Quốc hội nói.
Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh cần xem vướng mắc trong cải tạo xây dựng lại nhà chung cư có phải do quy định về sở hữu hay không? Từ đó "phải bắt đúng bệnh để có đối sách phù hợp", các cơ quan lắng nghe, có trách nhiệm nghiên cứu, xem xét. Đa số ý kiến thường trực Ủy ban Pháp luật - cơ quan chủ trì thẩm tra, các ý kiến phản biện chính sách đều rất lăn tăn và không tán thành quy định này. Vì vậy nên chia ra các trường hợp, điều kiện khác nhau với chung cư, khu chung cư bắt buộc phải phá dỡ, cải tạo; điều kiện chung cư bắt buộc phải phá dỡ do bất khả kháng vì thiên tai, hỏa hoạn hoặc do nguy hiểm; trường hợp chung cư nguy hiểm có thể khi chưa hết thời hạn sử dụng nhưng xuống cấp, cần tháo dỡ; cần phân biệt tháo dỡ, cải tạo hay tiêu hủy tòa chung cư độc lập, cụ thể nào đó nằm trong khu dân cư hoặc cải tạo cả khu chung cư như Hà Nội, một số địa phương đang làm.
Ngoài ra từ nhiều phân tích khác theo giác độ quản lý Nhà nước và quyền lợi của người dân cho rằng thời hạn sử dụng nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu và tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân, tâm tư tình cảm, nguyện vọng của người dân và tác động đến cả thị trường bất động sản nói chung. Vì vậy phải được đánh giá tác động một cách rất là kỹ lưỡng, thận trọng, toàn diện hơn nữa. Nhóm ý kiến này đề nghị cân nhắc là không quy định việc chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ mà giữ như quy định hiện hành.
Đồng thời, Luật này cần tập trung vào việc quy định về chặt chẽ và cụ thể hơn nữa về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Việc tiêu hủy, phá dỡ, cải tạo nhà chung cư trên cơ sở đánh giá những vướng mắc trong thực tế, Luật hóa những nội dung trong Nghị định.
Chủ tịch Quốc hội cho biết, trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có yếu tố là kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư. Đây là yếu tố rất quan trọng để có những quyết định hành chính. Dự thảo Luật hàm ý giao cho chính quyền địa phương. Chủ tịch Quốc hội đề nghị quy định thêm về việc được sử dụng các tổ chức tư vấn độc lập.
Cơ bản tán thành phương án của Chính phủ về nhà ở xã hội, Chủ tịch Quốc hội lưu ý nguyên tắc chỉ thay đổi phương thức thực hiện. Trước đây thay cho việc là mỗi dự án là dành ra 20% quỹ đất để làm ở nhà xã hội thì bây giờ có thể quy hoạch để làm những dự án, những khu nhà ở xã hội riêng biệt, đồng bộ đầy đủ, khang trang, tức là quy ra bằng tiền.
Về trách nhiệm của xây dựng nhà ở xã hội chính sách chung là của Nhà nước và xây dựng nhà ở xã hội là trách nhiệm của các địa phương, Chủ tịch Quốc hội cho rằng có thể quy định Tổng Liên đoàn lao động có quỹ đất riêng và phù hợp với quy hoạch thì anh được quyền làm nhà ở xã hội cho công nhân; được quyền tham gia vào việc làm nhà ở xã hội cho công nhân với tư cách là một chủ đầu tư. Chủ tịch Quốc hội lưu ý việc này phải phù hợp với pháp luật về công đoàn, đấu thầu và các pháp luật khác có liên quan.
Về sở hữu nhà chung cư của người nước ngoài, Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu đánh giá kĩ tác động và sự phù hợp của Luật này với các quy định pháp luật có liên quan và Nghị quyết 18-NQ/TW; nhấn mạnh các cơ quan cần tiếp tục nghiên cứu, đầu tư thêm, cố gắng thật sự khách quan, lắng nghe lẫn nhau vì mục tiêu chung, không gây ra những xáo trộn không cần thiết.
Phát biểu tại phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Nguyễn Hữu Dũng bày tỏ đồng tình cao khi Luật sửa đổi lần này kế thừa nhiều quy định của Luật cũ; đồng thời, bổ sung nhiều quy định về quyền con người về nhà ở, quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Hiến pháp 2013.
Theo Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tại khoản 2, Điều 9 Dự thảo Luật quy định, nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo giá thị trường.
Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng quy định này cần cân nhắc kỹ để đảm bảo phù hợp với Hiến pháp năm 2013. .
Đối với quy định về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng cần nghiên cứu, rà soát kỹ lưỡng, để đảm bảo phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ với quy định của Bộ luật dân sự, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân đối với tài sản, vì nhà chung cư là tài sản có giá trị và ý nghĩa lớn đối với người sở hữu.
Nhấn mạnh việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư nếu không xử lý tốt sẽ gây bất an trong tâm lý xã hội, ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư, Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng cần làm rõ, khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết, thì quyền sở hữu chung cư vẫn được Nhà nước bảo hộ và có các phương thức bảo vệ thiết thực theo hướng thỏa thuận hài hòa lợi ích các bên liên quan.
Ngoài ra, dự thảo Luật cần quy định rõ vai trò, trách nhiệm, quyền, nghĩa vụ của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam trong các vấn đề liên quan đến nhà ở, đảm bảo đời sống dân sinh và đảm bảo thực hiện luật Nhà ở khi được Quốc hội thông qua.
Phát biểu giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị thay mặt Chính phủ, Ban soạn thảo cảm ơn ý kiến thẩm tra của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cũng như các ý kiến của các Ủy viên UBTVQH, đặc biệt là ý kiến chỉ đạo, gợi ý, định hướng của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ liên quan đến dự án Luật Nhà ở (sửa đổi)…
Làm rõ thêm một số nội dung tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) là một dự án Luật quan trọng, nhạy cảm, được nhân dân và dư luận xã hội quan tâm rất lớn. Nhận thức rõ điều này, Ban soạn thảo đã luôn thận trọng, cầu thị lắng nghe trong quá trình xây dựng các quy định của dự án Luật. Mặc dù cố gắng nhưng trong quá trình soạn thảo với kết quả trình UBTVQH hôm nay vẫn còn nhiều vấn đề cần phải tiếp tục rà soát, tiếp thu để hoàn chỉnh dự án Luật này.
Về nội dung liên quan đến thời hạn sở hữu nhà chung cư mà nhiều đại biểu và dư luận quan tâm, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, quyền sở hữu nhà chung cư chỉ chấm dứt khi chung cư bị phá dỡ. Chung cư là công trình đặc thù, có nhiều người sử dụng, khi xuống cấp, hư hỏng sẽ có nguy cơ ảnh hưởng lớn đến an toàn tài sản, tính mạng của cư dân. Từ thực tế như vậy, trên cơ sở kinh nghiệm của các nước trong khu vực và quốc tế, Bộ Xây dựng mới đưa ra đề xuất quy định như trong dự thảo Luật. Qua ý kiến của Ủy ban thẩm và qua các ý kiến của UBTVQH tại phiên họp, đặc biệt là ý kiến của Chủ tịch Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Bộ Xây dựng sẽ nghiêm túc rà soát, nghiên cứu kỹ lưỡng, quy định rõ hơn để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của của người dân, đồng thời cũng đảm bảo được mục tiêu cải tạo chung cư cũ, đảm bảo an toàn sức khỏe, tính mạng của nhân dân trong thời gian tới.
Phát biểu kết luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định nêu rõ, UBTVQH thống nhất với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở; hồ sơ, thủ tục, quy trình chuẩn bị dự án Luật đúng quy định, đủ điều kiện trình UBTVQH xem xét, qua đó Chính phủ tiếp thu, trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5.
Để tiếp tục hoàn chỉnh hồ sơ, UBTVQH đề nghị Chính phủ tiếp thu ý kiến tại phiên họp, ý kiến các cơ quan tổ chức, nhân dân, trong đó lưu ý không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, tuy nhiên cần có quy định cụ thể về việc Nhà nước có quyền quyết định, có trách nhiệm trong việc tổ chức di dời, sửa chữa, cải tạo với các nhà chung cư không còn an toàn để đảm bảo sức khỏe, an toàn của người dân. Nếu Chính phủ có phương án khác thì cần trình hai phương án, nêu rõ ưu điểm, nhược điểm, trình bày một cách toàn diện, lập luận rõ ràng làm cơ sở để các đại biểu Quốc hội xem xét, cho ý kiến, quyết định.
Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị cơ quan soạn thảo, thẩm tra phối hợp chặt chẽ với các cơ quan liên quan để đảm bảo quy định của dự án Luật phù hợp với các văn bản pháp luật liên quan, chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước và cả các luật đang được sửa cùng thời điểm, đặc biệt là Luật Đất đai (sửa đổi).
Phó Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, các nội dung lớn của dự án Luật cần đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với Nghị quyết 18 của Trung ương về đất đai, Nghị quyết số 06 của Bộ Chính trị về quản lý phát triển đô thị, đặc biệt là trong các vấn đề như quyền sử dụng đất của cá nhân người nước ngoài, chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang, hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân…
Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị các cơ quan phối hợp chặt chẽ, tiếp tục rà soát, nghiên cứu, lấy ý kiến các tổ chức, đơn vị, người dân chịu tác động để đảm bảo quy định trong luật rõ ràng, chi tiết, phù hợp với thực tiễn; cơ quan soạn thảo sớm hoàn thiện, trình lại hồ sơ để tiến hành thẩm tra đúng theo quy định./.
Khánh Vy