Quy định chặt chẽ việc thẩm định, kiểm toán, tránh đẩy giá nhà ở xã hội lên cao

Quy định chặt chẽ hơn trách nhiệm hoàn trả chênh lệch giá sau kiểm toán
 
Thảo luận tại Tổ về Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, đa số ĐBQH tán thành việc ban hành Nghị quyết nhằm đẩy nhanh tiến độ, rút ngắn thời gian đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội; góp phần hoàn thành mục tiêu Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.
 
Quan tâm đến vấn đề giá bán nhà ở xã hội, đại biểu Nguyễn Hữu Thông (Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận) đánh giá, Dự thảo Nghị quyết có những điểm chưa phù hợp, còn mâu thuẫn và có thể khó triển khai trong thực tế.
 
Đại biểu dẫn chứng, khoản 1 Điều 8 Dự thảo quy định: “… Chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn có đủ điều kiện năng lực để thẩm tra trước khi chủ đầu tư phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội”.
 
Trong khi đó, tại khoản 3 lại quy định: “Trường hợp giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội theo kiểm toán, quyết toán cao hơn giá bán, giá thuê mua do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì không được thu thêm; thấp hơn thì phải hoàn trả phần chênh lệch”.
 
Theo đại biểu, quy định trên một mặt là trao quyền cho chủ đầu tư được tự xác định giá bán, tự thẩm tra rồi tự phê duyệt mà không có bất kỳ cơ chế kiểm soát giá nào trước thời điểm giao kết hợp đồng. Điều này có thể tạo ra sự không công bằng trong việc tiếp cận thông tin, đẩy người mua, người thuê mua nhà ở xã hội vào thế yếu, không có khả năng thẩm định hay đối chiếu với một mốc giá chuẩn nào được cơ quan nhà nước ban hành.
 
Mặt khác, lại yêu cầu chủ đầu tư sau khi kiểm toán, quyết toán phải hoàn trả phần chênh lệch nếu giá thực tế thấp hơn giá đã ký hợp đồng. Đại biểu cho rằng, điều này rất khó triển khai trên thực tế.
 
“Khi công trình đã đưa vào sử dụng, cư dân đã vào ở, hợp đồng đã thực hiện, thì việc hoàn trả không những phức tạp về thủ tục mà còn rất dễ bị né tránh, chậm trễ hoặc kéo dài, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi người dân” - đại biểu Nguyễn Hữu Thông nói và chỉ ra, thực tế ở nhiều địa phương đã cho thấy, chủ đầu tư thường tìm cách không trả hoặc kéo dài việc trả chênh lệch sau quyết toán, trong khi người dân không có cơ chế nào để đòi lại phần thiệt hại này.
 
Đại biểu nêu quan điểm, các dự án nhà ở xã hội phần lớn đều được hưởng những ưu đãi rất lớn về đất đai, tài chính, thuế, hạ tầng… Do đó, việc xác định giá bán, giá thuê mua phải gắn liền với trách nhiệm giải trình rõ ràng, minh bạch và có sự giám sát nhất định từ phía nhà nước.
 
Theo đó, đại biểu Nguyễn Hữu Thông kiến nghị, sửa đổi, bổ sung Điều 8 Dự thảo Nghị quyết theo hướng phân loại dự án để áp dụng cơ chế định giá phù hợp; bổ sung nghĩa vụ công khai cơ cấu giá theo hướng chủ đầu tư phải niêm yết giá bán, giá thuê mua, kèm theo bảng chi tiết các chi phí cấu thành, lợi nhuận định mức, ưu đãi được hưởng, để người dân và cơ quan chức năng cùng giám sát.
 
"UBND cấp tỉnh cần xây dựng bảng giá chuẩn, làm cơ sở đối chiếu với giá mà chủ đầu tư đề xuất; quy định chặt chẽ hơn trách nhiệm hoàn trả chênh lệch giá sau kiểm toán; ứng dụng công nghệ số để giám sát định giá" - đại biểu nêu quan điểm.
 
Cùng quan tâm đến vấn đề này, đại biểu Hà Sỹ Đồng (Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị) nhấn mạnh, việc Quốc hội cho thí điểm cơ chế đặc thù là bước đi quan trọng, cấp thiết, gắn với an sinh xã hội, ổn định thị trường lao động và phát triển bền vững.
 
Với ý nghĩa đó, Dự thảo Nghị quyết cần được thiết kế đồng bộ, chặt chẽ, minh bạch để tạo niềm tin, khuyến khích sự tham gia của các thành phần kinh tế, cũng như bảo vệ lợi ích của người dân.
 

Đại biểu Hà Sỹ Đồng đề nghị, cần quy định chặt chẽ hơn việc thẩm tra, kiểm toán chi phí đầu tư làm cơ sở xác định giá bán, tránh việc đẩy giá lên cao vượt khả năng chi trả của người có thu nhập thấp; đồng thời bổ sung cơ chế kiểm soát lợi nhuận thực tế thay vì chỉ quy định “lợi nhuận định mức”.
 
“Tôi kiến nghị bổ sung quy định giao Chính phủ công bố công khai hàng năm danh sách các dự án nhà ở xã hội được thụ hưởng chính sách đặc thù, bao gồm tiến độ, vốn, giá bán để tăng cường giám sát xã hội và hạn chế trục lợi chính sách” - ĐBQH Hà Sỹ Đồng nói.
 
Đại biểu Nguyễn Mạnh Hùng (Đoàn ĐBQH TP. Cần Thơ) cũng bày tỏ băn khoăn với quy định sau khi hoàn thành dự án, chủ đầu tư phải kiểm toán, quyết toán chi phí và gửi cơ quan chuyên môn cấp tỉnh kiểm tra. Trường hợp chi phí kiểm toán cao hơn giá đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm từ người dân; nếu thấp hơn, chủ đầu tư phải hoàn trả phần chênh lệch.
 
“Quy định này có thể khiến nhà đầu tư có xu hướng đẩy giá khởi điểm cao hơn để tránh rủi ro sau này. Vì vậy, cần thiết kế quy định cân bằng quyền lợi giữa các bên” - đại biểu Nguyễn Mạnh Hùng nói.
 
Xác định rõ mô hình, địa vị pháp lý của Quỹ Nhà ở quốc gia
 
Qua thảo luận, các ĐBQH cũng bày tỏ thống nhất việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia. Theo đại biểu Hà Sỹ Đồng, việc thành lập Quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách ở cả Trung ương và địa phương là chủ trương đúng, giúp chủ động về nguồn vốn. Tuy nhiên, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo bổ sung quy định rõ về cơ chế vận hành, mô hình tổ chức, tiêu chí phân bổ vốn, giám sát và trách nhiệm giải trình của Quỹ để đảm bảo tính minh bạch, hiệu quả và tránh hình thức.
 
Đồng quan điểm, đại biểu Vũ Thị Lưu Mai (Đoàn ĐBQH TP. Hà Nội) đề nghị: “Dự thảo Nghị quyết cần bổ sung địa vị pháp lý, nguồn, cơ chế sử dụng, trách nhiệm trong quản lý Quỹ. Đồng thời, Quỹ cần được thanh tra, kiểm soát đầy đủ, bảo đảm tính hiệu quả trong sử dụng nguồn lực”.
 
Về vấn đề này, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn lưu ý, cùng với việc xác định rõ mô hình hoạt động, địa vị pháp lý, tư cách pháp nhân, chức năng, nhiệm vụ của Quỹ, cần làm rõ mối quan hệ của Quỹ với một số quỹ khác hiện đang tồn tại như Quỹ Phát triển nhà ở, Quỹ đầu tư phát triển của địa phương - cũng có chức năng đầu tư tạo lập quỹ nhà ở xã hội tương tự như Quỹ nhà ở quốc gia.
 
Cùng với đó, Chủ tịch Quốc hội đề nghị rà soát các nguồn thu, nhiệm vụ chi của Quỹ bảo đảm không trùng lặp với nguồn thu, nhiệm vụ chi của ngân sách. Ví dụ, Dự thảo Nghị quyết quy định về nguồn thu của Quỹ là bán nhà ở thuộc tài sản công, trong khi đây là nguồn thu của ngân sách nhà nước; do vậy, cần phân biệt rõ các nội dung này.
 
Ngoài ra, theo Chủ tịch Quốc hội, cần nghiên cứu, xây dựng cơ chế tài chính phù hợp để đảm bảo đẩy mạnh thực hiện xã hội hóa nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội.
 
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định cũng lưu ý, nguồn ngân sách nhà nước chỉ là một phần, thời gian tới chủ yếu là phải huy động nguồn lực xã hội hóa. “Quỹ có chức năng chủ yếu là cung cấp vốn để đầu tư, do đó, Dự thảo Luật cần quy định rõ ràng hơn theo hướng Quỹ Nhà ở quốc gia thực hiện chức năng bảo đảm nguồn vốn, kinh phí để đầu tư xây dựng” - Phó Chủ tịch Quốc hội nêu quan điểm.